土拍风云再起—关于北双湖板块的价值发现与裂变

2017年9月5日，苏州市区即将迎来下半年以来的首场土拍。此次苏地网挂[2017]2号公告，政府“一口气”挂了10块地出来，土地总面积达54.30万㎡，总建面积达91.51万㎡。除2宗纯商业用地之外，其余8宗涉宅地均设置了限价。

其中北双湖板块有一块宅地挂出，2.0的容积率，起拍楼面价7500元/㎡，受限最高楼面价11880元/㎡。相比路劲、鲁能的拿地楼面价，苏地2017-WG-27号地块的楼面价是下降的。但从亩单价来看，其实是涨的。亩单价是剔除容积率的影响后的一个价格体现，是一定程度上体现土地价值的参考指标。

发现北双湖

8年地价上涨近5倍 

2009年安徽高速地产拿地的时候，成交亩单价350.69万元/亩。及至路劲以总价8.6亿元拿下苏地2016-WG-27号地块，亩单价飙升至约987万元/亩，一下子翻了近3倍。待到鲁能9月份以总价27亿元拿下苏地2016-WG-61号地块，亩单价约945万元/亩。

2017年9月土拍将至，与北双湖湖地王——路劲燕江澜仅一路之隔的苏地2017-WG-27号待拍地块，起拍亩单价已达1000万元/亩，与2009年相比，上涨了近5倍。从北双湖被发现，到品牌房企相继入驻，板块价值进一步凸显。

同样的轨迹

北双湖房价地价空间充盈

园区出让土地亩单价在1000万元/亩左右的时候，大约在2013-2014年。当时世茂拿了石莲街东、西的两块地，亩单价分别是1061、1051万元/亩，做了铜雀台这个项目。中锐有一块地1014万元/亩，位于中新大道北，也就是后来的星公元名邸。此外，还有旭辉拿的1168万元/亩的星塘街东地块，后来的苏州铂悦府项目。

那时湖东的房价在13000-13600元/㎡之间，而地价潜力已经开始显现出来了。我们如今看这些项目，价格早已是“3”字头以上。北双湖凭借着“苏州最后一片双湖”的自然景观和资源价值，吸引着众多开发巨头竞相入驻，北双湖的房价、地价也在循着园区同样的轨迹在发展。

规划渐落地

北双湖板块的价值裂变

（盛泽湖规划配套示意图）

2016年11月，政府发布了《苏州市相城区盛泽湖环湖地区控制性详细规划》。根据规划内容，盛泽湖环湖地区将被建设成为集休闲娱乐、旅游度假、教育咨询、居住商业等功能为一体的5A级景区和现代都市型宜居住区，依托核心湖景资源，围绕“一带、三区”规划建设。当前，五星级希尔顿酒店已经开工建设，盛泽湖环湖跑道、民俗文化村、滨湖景观公园等也在建设中。

（北双湖道路交通示意图）

于此同时，道路体系又不断升级。S227省道快速路将拓宽至双向六车道，设计车速达到80公里/小时，改扩建工程已经启动。S227快速路连接中环北线，完工后从北双湖到市中心、园区将更加快捷。在2020年以后，轨交9号线也将直接穿过北双湖。从一个乡镇板块，到全市瞩目的热点板块，北双湖的价值裂变，还在继续。

聚焦“来赏湖”

关于一个楼盘的升级蜕变

（湖畔樾山小区大门实景图）

湖畔樾山这个项目，见证也助力了北双湖板块的崛起。2017年3月，湖畔樾山首开入市，销量一路“高歌猛进”。至8月27日，湖畔樾山的销量为1281套、13.27万方，位列今年以来全市普通住宅成交量第一，表现非常抢眼，一定程度上烘托了北双湖板块的热度。

（备注：8月数据统计截止至8月28日）

值此“金九”来临，湖畔樾山即将推出二期89-135㎡“来赏湖”新品。此次预计加推的3#、7#、8#三栋楼位于项目地块西南角，离盛泽湖更近，产品价值再升级。

其中3#、7#楼为花园洋房，3#楼全部为106㎡户型、7#楼全部为135㎡户型，采用一梯一户的设计，户型面宽大，全明通透，私密性和舒适度更高。8#楼为瞰景高层，俯瞰盛泽湖一线湖景，户型面积分别是89㎡、90㎡、101㎡，紧凑实用，功能性强，更可多享使用面积。

（湖畔樾山示范区实景图）

湖畔樾山的二期“来赏湖”全部精装交付，依然延续之前的精装品质，采用品牌五金、精工厨卫、新风系统、安全系统等，融入了多重人性化设计。同时社区采用智能安防设计，24小时安防守护，居住安防再升级。

此次土拍风云再起，北双湖板块价值将被重新发现并且进一步裂变，北双湖的热度，也许又将再上一个高度。

代表克而瑞苏州机构观点，供参考

图文/克而瑞苏州 

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